Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Österreich – Vollfinanzierung – Voraussetzungen, Anbieter, Möglichkeiten

Als Faustregel gilt seit vielen Jahren, dass ein Eigenheimkäufer Kapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent benötigt.

Heute sieht alles anders aus – der Kauf eines Hauses ohne Kapital wird immer beliebter. Was in den USA oder im Vereinigten Königreich seit Jahren und Jahrzehnten vorgeschlagen wurde, ist seit einiger Zeit nun in Mitteleuropa möglich.

Welche Vor- und Nachteile sollte der Erwerber eines Eigenheims berücksichtigen? Gibt es andere Bedingungen, wenn das Haus vollständig kreditiert ist oder die Bank eine besondere Sicherheit für den Darlehensvertrag bietet?

Hauskäufe finanzieren – die Entwicklung im Überblick

Sehr niedrige Zinssätze, ständig steigende Mieten sowie steigende Immobilienpreise, die viele Menschen dazu begeistern, den wichtigen Schritt zu tätigen und alles zu tun, um auf ihrem Weg ein Haus zu kaufen. Schließlich glauben viele Experten, dass Immobilien auch langfristig eine stabile Investition sind.

Obwohl der Kauf eines Hauses vor einigen Jahren aufgrund fehlender Eigenmittel immer wieder fehlgeschlagen ist, ist dies heute kein wirkliches Problem mehr. Als Faustregel gilt, dass das Kapital mindestens zu 20 Prozent verfügbar sein muss, damit ein Hypothekendarlehen finanziert werden kann.

Diese Regel gilt möglicherweise als veraltet. Heute sprechen sie über die volle Finanzierung. In Großbritannien und den Vereinigten Staaten ist dies eine übliche Methode der Finanzierung. In Mitteleuropa ist seit vielen Jahren der selbe Trend zu beobachten.

Die Idee der Vollfinanzierung besteht darin, dass die Kreditinstitute dem Käufer den gesamten Betrag zur Verfügung stellen, der ihn dann im Rahmen einer monatlichen Zahlung innerhalb eines bestimmten Zeitraums tilgen muss.

In der Regel geben Banken ein Darlehen in Höhe von 120 Prozent des angegebenen Kaufpreises aus. 120 Prozent sind darauf zurückzuführen, dass zusätzliche Kosten für den Kauf von Häusern und Wohnungen gezahlt werden müssen (etwaige Gebühren für einen Notar, Provisionsgebühren für einen Makler oder eine Grunderwerbsteuer).

Diese 20 Prozent, die in der Regel immer vom Eigenheimkäufer bezahlt wurden, werden jetzt auch von Banken finanziert.

Vorteile bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Österreich – Vollfinanzierung

• Der Käufer hat den gewissen Vorteil, dass er das gewünschte Eigentum durch die allgemeine Voll-Finanzierung sofort benutzen kann. Der Käufer muss nicht jahrelang warten, bis seine Ersparnisse ausreichen, um die 20-Prozent-Regel zu erfüllen.
• Wer heute einen Kredit aufnimmt, hat auch sehr niedrige Zinsen. Gerade in einer Zeitperiode, in der niedrige Zinsen den Kreditmarkt dominieren, sollte man nicht mehrere Jahre warten, bis die notwendigen Einsparungen erscheinen. Sie müssen kein Finanzexperte sein, um zu verstehen, dass die Zinssätze letztendlich wieder steigen werden.
• Wer den Markt für Immobilien beobachtet, der weiß, dass die Preise steigen. Wenn Sie wirklich in Immobilien investieren möchten, sollten Sie eine relativ schnelle Entscheidung treffen und das Kreditinstitut vollständig finanzieren.

Nachteile bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Österreich – Vollfinanzierung

• Aber auch wenn die allgemeine Finanzierung auf den ersten Blick attraktiv erscheint, warnen Finanzexperten regelmäßig vor möglichen Risiken. Tatsache ist, dass der Käufer sich bewusst sein sollte, dass die allgemeine Voll-Finanzierung auch negative Folgen hat.
• Nicht jeder potenzielle Käufer, der über kein Kapital verfügt und im Rahmen der Vollfinanzierung ein Haus kaufen möchte, erhält auch ein entsprechendes Darlehen. Da es keine eigenen finanziellen Mittel gibt, müssen andere Eigenschaften bei der Finanzierung verwendet werden.
• Kreditinstitute brauchen nicht nur den Beweis einer guten finanziellen Situation, sondern auch materielle Sicherheitsleistungen. Die Finanzierung gibt es nur, wenn die Bank zuversichtlich ist, dass der potenzielle Kreditnehmer seine monatlichen Zahlungen auch in langfristiger Perspektive problemlos zurückzahlen kann.

Vor- und Nachteile auf den ersten Blick

• + Keine eigenen Mittel erforderlich
• + Keine Notwendigkeit, Jahre zu retten
• + Sofortige Finanzierung aller anfallenden Kosten
• – Grundanforderung: Sicherheiten und Finanzlage
• – in der Regel höhere Zinssätze oder höhere Raten oder eine längere Rückzahlungsfrist

Gefahren und Risiken

Wenn der Käufer kein Eigenkapital hat und den Kaufpreis der Immobilie zu 120 Prozent finanzieren kann, besteht für den Kreditgeber natürlich das Risiko, dass die Kosten und Reparaturen, die während einer bestimmten Zeit anfallen müssen, nicht einfach bezahlt werden können.

Diejenigen, die keine Ersparnisse haben und manchmal einfach so berechnet werden, dass Sie das Darlehen zurückzahlen können, stehen manchmal – bei unvorhergesehenen Umständen – vor dem Problem, unbezahlte Rechnungen zu begleichen.

Meistens müssen Kreditnehmer, die sich vollständig finanzieren lassen, relativ hohe monatliche Darlehenszahlungen leisten.

Natürlich besteht auch die Wahrscheinlichkeit, dass Einsparungen möglich sind, aber ein potenzieller Kreditnehmer kann ein Objekt immer noch um bis zu 120 Prozent finanzieren. Dies liegt daran, dass der Immobilienkäufer nicht das gesamte Kapital in die Immobilie investiert und daher – bei unvorhergesehenen Umständen – mit dem Darlehen rechnen kann.

Vergleich – Kauffinanzierungsbetrag des Hauses

Die Höhe der Finanzierung setzt sich aus zusätzlichen Kosten und dem Preis beim Kauf zusammen.

Banken, die eine vollständige Finanzierung anbieten, können auch dafür zahlen lassen. Andere Bedingungen werden in der Regel angeboten, wenn ein potenzieller Kreditnehmer kein Vermögen ausweisen kann und aufrichtig Hypothekendarlehen erhalten möchte.

Deswegen ist es wünschenswert, dass nicht das erste Angebot der Finanzierung voreilig angenommen wird, sondern dass Kreditnehmer auch vergleichen, welche Kreditorganisation das billigste Darlehen anbietet.

Bei einem Vergleich ist jedoch zu beachten, dass nicht nur der Zins oder die monatlichen Tilgungsraten im Vordergrund stehen, sondern vor allem die am Schluss der Laufzeit angefallenen Gesamtkosten. Diese üblichen Ausgaben umfassen alle Kosten und Gebühren, die im Zusammenhang mit der Finanzierung anfallen (Servicegebühren, Kontoführungsgebühren usw.).

Welche Faktoren sind entscheidend?

• Gesamtkosten – Wie hoch ist die Gesamtkreditlast zum Schluss der Laufzeit?
• Höhe des Zinssatzes oder Zuschlages, wenn keine Ersparnisse angelegt werden?
• Was sind die monatlichen Zahlungen?
• Gibt es besondere Vorteile?

Die Zinssätze sind niedriger als je zuvor – dies ist eine gute Gelegenheit für Entwickler und Eigenheimkäufer, einen attraktiven Hypothekendarlehen für 10-15 Jahre zu erhalten.

Was aber, wenn es immer noch keine Finanzierung gibt? Spätestens wenn die Wirtschaft zu wachsen beginnt, tun dies auch die Zinssätze. Sollten Sie also diese Phase nutzen und eine volle Finanzierung anstreben?

Wer ist zur vollen Finanzierung berechtigt?

• Menschen mit gutem und garantiertem Einkommen, wie etwa Regierungsangestellte oder Lehrer. Selbstständige und Freiberufler sollten davon Abstand nehmen, da das Geldeinkommen jährlich variieren kann.
• Für alle diejenigen, die in der Lage sind, ohne Probleme ein hohes Erlösungsniveau zu erreichen, d. h. 3 % oder mehr pro Jahr
• Für vermögende Menschen, deren Anlagevermögen mehr als Kreditkosten ergeben
• Für Käufer hochwertiger Immobilien in hervorragender Lage

Experten empfehlen tatsächlich, mindestens 20 % des Preises der Immobilie und alle zusätzlichen Anschaffungskosten als Kapital zu beanspruchen. Die Anschaffungskosten werden normalerweise auf weitere 9-12 % des Kaufpreises geschätzt.

Diese Rechnung gilt besonders für Kreditnehmer mit durchschnittlichem Einkommen.

Die volle Finanzierung ist paradoxerweise besonders für Personen mit hervorragender Bonität geeignet.

Banken prüfen auch die Kreditwürdigkeit ihrer Kreditnehmer. Freiberufler und Selbständige haben mit Hypothekendarlehen zu 100 % wenig Chancen – sie müssen das Haus mit Eigenkapital finanzieren.

Nebenkosten müssen mit Eigenkapital finanziert werden. Einige Institute bieten jedoch auch eine 100% ige oder sogar 110% ige Finanzierung an, was auch zusätzliche Kosten abdeckt. Finanzexperten lehnen dies jedoch eindeutig ab: Wenn Sie eine Immobilie ohne Eigenkapital erwerben, müssen Sie zumindest die zusätzlichen Kosten des Hauses selbst beisteuern.

Je niedriger das Eigenkapital, desto teurer ist das Darlehen

Natürlich ist den Kreditgebern bewusst, dass die vollständige Finanzierung ein höheres Ausfallrisiko birgt. Sie können für dieses Risiko zahlen: Je geringer der Anteil des Kreditnehmers ist, desto strenger die Bonitätsprüfung und desto höher der Prozentsatz.

Übrigens wird nicht nur der Kreditnehmer geprüft, sondern auch die zu erwerbende Immobilie. Eine 100%ige Finanzierung besteht nur, wenn das Objekt auch seinen Preis wert ist.

Bei einem Darlehen von 90 % liegen die maximalen Zinssätze jedoch derzeit unter 2 %.

Tipp: Von 90 % bis 100 % kann die Finanzierung bei dem Zinssatz etwa 1,00 % betragen. Dieser Prozentsatz entwickelt schnell einen fünfstelligen Betrag in 15 Jahren Arbeit. In der Regel lohnt es sich, mindestens 10 % des Kaufpreises zu sparen.

Tipp: Es ist oft sinnvoll, ein Objekt mit einem geringeren Anschaffungspreis in Betracht zu ziehen und in der Lage zu sein, mehr Eigenkapital einzuzahlen, um die Kosten zu senken (einschließlich auf Kosten eines attraktiveren Zinssatzes).

Zinssatz als Vergleichswert begrenzen

Die Berechnung des Grenzzinssatzes bestimmt, ob es sich lohnt, bestehende Investitionen zu eliminieren und sie zur Finanzierung von Immobilien zu verwenden. Ein Beispiel der Stiftung Warentest zur Veranschaulichung des Grenzzinssatzes: Ein Objekt kostet 200.000 Euro. Die Immobilie wird durch ein Darlehen mit einer festen Verzinsung von 15 Jahren und einer Rückzahlung von 2 % finanziert.

Der Kreditnehmer benötigt bei der ersten Rechnungsstellung – 165.000 Euro. Die Bank bietet auf diesen Betrag einen effektiven Zinssatz von 3,51 % an. Mit insgesamt 160.000 Euro sinkt der Zinssatz auf 3.30 %.

Ein höheres Darlehen in Höhe von 5.000 Euro kostet den Kunden einen effektiven Zinssatz von 10,64 %. Da keine andere Investition so viel Zinsne kostet, wäre es ratsam, die Investition zu liquidieren, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Rechner im Netzwerk oder unabhängige Kreditvermittler helfen bei der Berechnung der Grenzrate.

Hinweis: Es ist sinnvoller, alle Spar-Strümpfe zu leeren und in den Kauf von Immobilien zu investieren, um attraktive Konditionen zu erhalten. Für Notfälle sollte jedoch ein Gehalt von ein bis zwei Monaten eingespart werden.

Tipp: Erhalten Sie unerwartetes Geld zum Beispiel aus einer Erbschaft? Verwenden Sie zusätzliches Kapital für Sonderzahlungen – es sei denn, sie bringen durch angemessene Investitionen mehr Gewinn.

Volle Finanzierungsanbieter

Insbesondere bei der Vollfinanzierung besteht ein starker Zinsunterschied zwischen den einzelnen Lieferanten. Es gilt: vergleichen, vergleichen, vergleichen!

Erhalten Sie so viele Kreditangebote wie möglich. Einen ersten Überblick geben Online-Kreditrechner wie optifin.at oder Realfinanz. Oft lohnt es sich auch, einen Kreditvermittler zu kontaktieren, der durch seine Kontakte lukrative Angebote unterbreiten kann.

Königlicher Weg zur erfolgreichen Finanzierung: Vergleichen Sie!
Der Experte prüft verschiedene Angebote und begleitet Kunden von Beginn an bis zur Unterzeichnung des Darlehensvertrages. Nach einer vergleichenden Analyse der Finanzergebnisse für 2015 zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot unter den gleichen Bedingungen (Bonität, Kreditbetrag, Laufzeit usw.) ergab sich ein Preisunterschied von 40.000 Euro.

100% Finanzierungstipps

• Vergleichen Sie den effektiven Zinssatz
• Einmalige Kosten vergleichen (z. B. Bemessungsgebühren, Bereitstellungsgebühren, Bearbeitungsgebühren)
• Wiederkehrende Kosten vergleichen (z. B. Kontoführungsgebühren)
• Achten Sie in Zeiten niedriger Zinsen auf den frühest möglichen höheren Zinssatz, idealerweise 20 Jahre oder mehr.

Eigenheim ohne Eigenkapital – Chance oder Risiko?

In der aktuellen Niedrigzinsphase fühlen Sie sich wie zu Hause: Mit Zinssätzen von rund 1,5 % denken Sie sogar an die eigene Immobilie, die noch kein Kapital angesammelt hat.

In der Tat bieten Kreditvermittler und Banken auch Kredite an, die ohne Kapital auskommen können. Einige finanzieren nicht nur den Kaufpreis bis zu 100 %, sondern auch zusätzliche Kosten – das sind etwa 110 %.

Höheres Risiko für die Bank, mehr Zinsen für den Kunden

Hört sich gut an Ja, aber: Sokch eine Vollfinanzierung ist für jedes Finanzinstitut ein Risiko. Und für ein erhöhtes Risiko greifen Kreditnehmer, die eine Immobilie kaufen oder bauen möchten, tief in der Tasche. Bei einer Vollfinanzierung zahlen sie im Durchschnitt ca. 0,50-1,00% mehr Zinsen als ein Darlehen mit einem 80 % -Anteil an Eigenmittel.

Anfangs scheint es nicht so viel zu sein, aber innerhalb von 15 oder 20 Jahre wird hier der durchschnittliche fünfstellige Betrag angehäuft. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einem festen Zinssatz für einen Zeitraum von 10 Jahren beträgt die um 0,50 % erhöhte Verzinsung insgesamt 10.000 Euro.

Nachfinanzierung: Am Ende wird es teuer

Dies ist besonders kostenintensiv, wenn eine feste Zinsperiode nach 15 Jahren abläuft und ein nachfolgendes Darlehen für den Bau eines Hauses oder den Kauf eines Eigenheims zurückgezahlt werden muss, vielleicht gerade dann, wenn die Zinssätze wieder hoch sind. Wenn Sie dann außergewöhnliche Ausgaben hinzufügen, können die Zahlungen oft nicht beglichen werden.

Anforderungen an die Finanzierung von Wohnungen ohne Eigenkapital

• Regelmäßiges und hohes Einkommen
• Wertvolle Immobilie oder Anlage in bester Lage

Ist es also grundsätzlich ratsam, von Hypothekenkrediten ohne Eigenkapital abzusehen?

Nicht unbedingt. Wenn Sie eine sehr gute Bonität haben, können Sie zu 100 % sparen. Zum Beispiel, wenn andere Vermögenswerte in hochverzinsliche Anlageformen investiert werden. In diesem Fall kann Ihre eigene Situation so viel Geld einbringen, dass Hypothekendarlehen – insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase – billiger sein können.

Die Finanzierung von Häusern ohne Eigenkapital eignet sich für eine andere Bevölkerungsgruppe – junge Beamte, die in den kommenden Jahren und Jahrzehnten einen sicheren, einkommensstarken Job haben und auch im Krankheitsfall optimal geschützt sind.

Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht nur vom Kreditnehmer abhängig, sondern auch von der Immobilie. Kreditinstitute finanzieren nur 100 % der Immobilien, die von hoher Qualität und sehr guter Bauqualität und ausgezeichneter Lage sind.

Hypothek ohne Eigenkapital wird empfohlen …

• Für sehr reiche Leute, die über genügend Eigenkapital verfügen oder weil andere Investitionen viel mehr generieren
• Für junge Beamte und junge Menschen mit hohem und garantiertem Einkommen

Hypothekendarlehen für normale Bürger: Es ist besser, zuerst zu sparen und dann zu kaufen.

Für diejenigen, die nicht in die oben genannten Kategorien fallen, d. h. für die Mehrheit der Bevölkerung, wird das Gegenteil empfohlen: Erst sparen, dann leihen und dann ein Haus kaufen. In der Regel ist ein Hypothekendarlehen dann eben billiger.

Faustregel: Etwa 20 % des Eigenkapitals zuzüglich des Kaufpreises (10 % des Kaufpreises) sollten bereits eingespart werden. Für ein Haus mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro bedeutet dies: 50.000 Euro zuzüglich 25.000 Euro Zusatzkosten sollten idealerweise schon auf hohen Rand liegen.

Mit oder ohne Eigenkapital die richtige Finanzierung finden

Egal ob mit oder ohne Anteil an der Finanzierung – wer nach einer geeigneten Finanzierung sucht, hat oft eine erstaunliche Fülle an Angeboten. Hausbank, Bausparkasse oder Versicherung bieten Finanzierungsmöglichkeiten. Tatsächlich gibt es immer ähnliche strukturierte Finanzprodukte, die verkauft werden.

Übliche Finanzierungsformen sind:

• Hypothekendarlehen mit variabler oder fester Verzinsung
• Kreditbaufirma mit einem begrenzten Prozentsatz
• Kreditversicherung

Tipp: Erfahren Sie in ausgewählten Bundesländern mehr über Wohngeld und günstige Werbedarlehen.

Es gibt auch Finanzintermediäre zwischen Banken und Finanzgenossenschaften, die Kunden bei Provisionsfragen beraten oder einen Kreditvertrag aushandeln. Möglicher Bypass durch einen unabhängigen Kreditvermittler.

Erstens, weil ein Finanzexperte ein breiter gefächertes Kreditspektrum an Finanzprodukten bietet als eine Privatbank. So kann die persönliche und individuelle finanzielle Situation noch besser berücksichtigt werden – und die individuelle Finanzierung und intensiver Angebotsvergleich ist ein wichtiger Baustein für das Haus.

Auf der anderen Seite bieten Vermittler häufig viel attraktivere Bedingungen. Dies ist auf technisches Know-how, über Jahrzehnte geknüpfte Kontakte und Verhandlungsgeschick bei Kreditverhandlungen zurückzuführen. Im Netzwerk, beispielsweise auf www.optifin.at, erhalten Interessenten einen ersten Überblick über Finanzierungsvorschläge. Die Provisionskosten können schnell durch einen günstigen Zinssatz aufgewogen werden.