Was soll es sein? Ein eigenes Haus? Eine eigene Wohnung? Der Kauf oder Bau einer Immobilie will gut überlegt sein. Und in dieser Phase beginnen bereits die Planungen zur Finanzierung.
Wichtig: Aktuelle Bauzinsen beachten!
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Maßgeschneidert muss sie sein, alle möglichen Eventualitäten abdecken. Wer bei der Finanzierung falsch liegt, kann sonst so manche böse Überraschung erleben. Wer alles richtig macht, hält andererseits bald die neuen Schlüssel seiner Immobilie in Händen.
Wie sehen die Grundlagen der Immobilienfinanzierung in Österreich aus?
Die einfachste Art Immobilienbesitzer zu werden ist der Status reich zu sein und entsprechend viel Kapital zu besitzen.
Für die meisten Österreicher besteht die Finanzierung aber aus dem Mischungsverhältnis von genügendem Eigenkapital zum Fremdkapital. Vom Kauf oder Bau abraten aber sollte man Allen, die eine Immobilie ohne jegliches Eigenkapital zu 100 Prozent finanzieren möchten. Im letzten Fall ist das Risiko einer Überschuldung überdurchschnittlich hoch, die Finanzierung auf lange Sicht kaum zu stemmen.
Besser ist bereits im Vorfeld eine detaillierte Planungsphase mit einer möglichst nicht allzu optimistischen Übersicht der eigenen finanziellen Verhältnisse. Nicht zu optimistisch an die Sache ranzugehen bedeutet die unkalkulierbaren Phasen kaum abzuschätzen zu können, in denen die Kosten aus dem Ruder laufen könnten.
Hinzu kommt die Einschätzung der Eigenkapitalquote, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bei mindestens 20 Prozent liegen sollte. Aus der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben ergibt sich im Endeffekt eine Vorstellung von der Summe, die zur monatlichen Tilgung des Immobiliendarlehens aufzubringen wäre. Tipp: Die Vorbereitungsphase sollte über mehrere Wochen oder gar Monate erfolgen, um möglichst alle Summen, darunter auch die quartalsmäßig auftretenden Rechnungen oder Verbindlichkeiten, genauestens zu erfassen.
Wer ist besser: Banken oder unabhängige Spezialisten?
Diese Frage kann man so oder so beantworten. Die Frage bei der Finanzierung einer Immobilie basiert auf Vertrauen. Entweder zu den Personen oder Institutionen, welche eine Immobilie im Bestand haben, die sie mit allen Mitteln an den Mann oder die Frau bringen möchten.
Oder gegenüber einem unabhängig arbeitenden Baufinanzierungsspezialisten, der unter Umständen die bessere Wahl zu sein scheint. Wichtig ist, alle beauftragten Finanzierungsangebote gegenüberzustellen und dies Punkt für Punkt zu prüfen.
Dazu zählen die Konditionen, das Kapitel der Zinsbelastungen, die Dauer der Laufzeit oder eine Anschlussfinanzierung. Die detaillierte Prüfung der Angebote dient als wichtige Entscheidungsmatrix für die künftige Finanzierung.
Wie stellt sich die Zinsentwicklung 2018 in Österreich dar?
Seit 2016, die Entwicklung der Bauzinsen mit zehnjähriger Bindung waren auf dem Stand von 0,69 Prozent angekommen, zeigt die Zinskurve wieder leicht nach oben. Im Jahr 2017 erhöhte sich die Zinslage am Markt auf 1,10 Prozent, was mit der Drosselung des Anleiheprogramms der Europäischen Zentralbank (EZB) zusammenhing.
Dennoch sind die Hypothekenzinsen für Baufinanzierungen bereits seit Jahren auf einem bemerkenswert niedrigen Stand. Die Sparer im Lande sehen diese Entwicklung eher negativ, für sie wird es immer schwieriger lohnende Sparzinsen für die Geldanlagen zu erhalten. Immobilienbauer oder –käufer sind eher erfreut, sie freuen sich über die Niedrigzinsphase bei der Finanzierung eines Immobilienprojekts.
Doch nach wie vor gilt es, den Zinsmarkt wachsam zu beobachten. In aller Regel muss festgehalten werden, dass die Zinslage sich bereits seit nunmehr 2014 unter der 2,0-Prozentmarke aufhält. Zwar rechnen Spezialisten mit einem weiteren Anstieg der Bauzinsen, haben jedoch keine Anzeichen für einen wirklich eklatanten Sprung nach oben. Bei den Steigerungsraten dürfte es sich um nur wenige Prozentpunkte hinter dem Komma handeln.
Rund 70 Prozent aller Österreicher nutzen derzeit zur Baufinanzierung ein sogenanntes Annuitätendarlehen, um die monatlichen Kosten so gering wie möglich zu halten. Andererseits lohnt es sich, den Eigenkapitalgrad zu erhöhen, um den größtmöglichen Einfluss auf die Zinsbelastung ihres Darlehens auszuüben.
Pro zehn Prozent, um die der Beleihungswert über die Zugabe von Eigenkapital sinkt, lässt sich der Zinssatz des Darlehens um rund 0,1 Prozentpunkte nach unten verändern. Positive Auswirkungen haben auch Sondertilgungen, denkbar wären dabei beispielsweise Erbschaften, Gehaltserhöhungen oder besondere Boni, die bevorstehende Auszahlung einer Lebensversicherung oder zuteilungsreife Bausparverträge.
Grundsätzlich aber gilt, dass die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Österreich einen großen Einfluss auf die Zinslage behält.
Als Anhaltspunkt gilt: Je günstiger die Pfandbriefanleihen des Bundes bleiben, desto besser stellt sich die Zinslage für Baudarlehen dar, da sich die Zinsgeber über die aktuellen Kurse der Pfandbriefe refinanzieren und die momentanen Vorteile an ihre Kredit suchenden Kunden weitergeben.
Wie wirken sich die Zinsen auf die langfristige Finanzierung aus?
Zinsen sind der fast wichtigste Teil einer Immobilienfinanzierung, die sich zumeist von Angebot zu Angebot unterscheiden. Während die monatlich zu zahlende Tilgungsrate bekannt ist, müssen in Bezug auf die Zinsbelastungen wichtige Entscheidungen getroffen werden.
Experten raten, in Zeiten einer sogenannten Hochzinsphase besser auf verkürzte Laufzeiten und auf einen Kreditvertrag mit variablen Zinsen zu setzen. Anders verhält es sich in Zeiten einer Niedrigzinsphase. In dieser Phase sollte ein fixer Zinssatz und eine möglichst lange Laufzeit des Vertrages gewählt werden. Daraus ergeben sich geringere Zahllasten für die gesamte Dauer des Immobilienkredits.
Eine Entscheidung darüber, für welche Art von Zinsen man sich entscheiden soll, entsteht nicht aus dem Bauch heraus, sondern ist Grundlage für weitreichende Berechnungen und der Faktenlage.
Warum sich Österreicher für ein Annuitätendarlehen entscheiden
Ein sogenanntes Annuitätendarlehen verspricht Bauherren und Käufern viele Sicherheiten bei der Finanzierung eines Immobilienprojekts. Entscheidender Pluspunkt der Annuitätendarlehen sind gleichbleibend hohe Tilgungssätze inklusive fixer Zinsbelastungen über die Gesamtlaufzeit der Finanzierung hinweg.
Sie nutzen damit eine klassische Variante, die in einer engen Verbindung mit der steigenden Beliebtheit von Bausparverträgen steht, die für Kreditgeber als positiv zu wertende Basis eines beantragten Immobilienkredits gilt. Insgesamt bietet diese Finanzierungsform auch die beste Planungssicherheit.
Welche Alternative bietet ein Cap-Darlehen?
Die zweite Möglichkeit einer Immobilienfinanzierung ist ein sogenanntes Cap-Darlehen, das seine Ähnlichkeit zum Annuitätendarlehen nicht leugnen kann. Allerdings mit dem entscheidenden Unterschied bezüglich der variablen Zinssätze. Sie werden mit einer Zinsobergrenze festgelegt, namentlich wird diese Grenze auch Cap genannt.
Die Planungssicherheit bleibt allerdings umstritten, sie kann sich je nach Zinsentwicklung als negativ oder positiv herausstellen, da sich die veränderbaren Zinssätze an der „Europan InterBank Offered Rate“ (EURIBOR) orientieren und von dort in das laufende Cap-Darlehen eingreifen. Als einer der wesentlichen Vorteile des Cap-Darlehens wären jedoch die möglichen hohen Sondertilgungen zu nennen.
Was bedeutet ein Forward-Darlehen für die Immobilienfinanzierung?
Bei der dritten Finanzierungsform, sie steht stellvertretend für eine Anschlussfinanzierung, steht der Begriff von der Zukunft im Mittelpunkt. Umgesetzt in die Praxis, können Kreditnehmer und Finanzinstitute besonders vorteilhafte Konditionen vereinbaren und diese für maximal fünf Jahre festschreiben.
Die logische Folge wäre der Abschluss eines Forward-Darlehens in einer Niedrigzinsphase. Aus klassischer Sicht kann das Forward-Darlehen auch nicht als eigentliche Baufinanzierung angesehen werden, es sollte bei den Planungen jedoch von Anfang an berücksichtigt werden.
Wie fällt das Fazit zur Immobilienfinanzierung aus?
Die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung hängt im höchsten Maße von den persönlichen Verhältnissen und den Planungen des Kreditnehmers ab. Nach der Kreditzusage bleibt dennoch ein gutes Maß an Vorsicht übrig, etwa gegenüber einer zuvor nicht kalkulierten Insolvenz des Bauträgers.
Die Situation kann im schlimmsten Falle bis zum vollständigen Verlust des eigenen Geldes führen.
Da es sich zumeist um langfristige Kreditverträge handelt, sollte sich der Bauherr auch mit dem Thema Tod auseinandersetzen, für diesen Fall den Abschluss einer Risikolebensversicherung in Betracht ziehen und mit einem solchen Schritt auch seine Verantwortung belegen.
Zur weiteren Sicherheit dienen Versicherungen zu den Themen Berufsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit, um im Falle eines Eintretens abgesichert zu sein. Der Abschluss der Versicherungen sollte bereits vor der Inanspruchnahme einer Immobilienfinanzierung liegen.
Zum Schluss gäbe es noch den Hinweis auf regelmäßige Gespräche mit dem Kreditgeber, um in Bezug zur Finanzierung nötigenfalls umgehend reagieren zu können. Abgesehen davon sollte von Zeit zu Zeit der Kreditvertrag genauestens durchgelesen und geprüft werden.
