Eigentum – Mieten oder Kaufen Rechner Österreich – Beispiel, Tipps

Irgendwann ist es bei fast jedem so weit: Der Gedanke, ob weiterhin gemietet oder doch lieber gekauft werden soll, kommt auf. Allerdings ist nicht nur der Gedanke selbst relevant.

Es gibt viele Faktoren, die für das eine oder andere sprechen und überhaupt – man sollte weit vorausdenken, wenn es um den Kauf eines Hauses geht, denn immerhin soll das im Fall der Fälle zum neuen Zuhause werden und das am besten das ganze Leben lang.

Für den Vergleich – Aktuelle Baufinanzierung Angebote

Mieten oder kaufen? Vor- und Nachteile

Bevor man sich für die Miete oder den Kauf bzw. Hausbau entscheidet sollte man sich zu jeweiligen Vorteilen und Nachteile von Miete bzw. Kauf umfassend informieren.

Vorteile eine Immobilie zu mieten

• Finanzielle Aspekte: Die monatliche Miete ist für die meisten arbeitenden Mieter kein Problem und im Voraus eingeplant. Sollten plötzlich Reparaturen aufkommen, weil zum Beispiel ein Fenster aus dem Rahmen fällt, ein Rohr kaputt ist oder die Dachrinne in die Jahre gekommen ist, dann muss dafür in der Regel nicht der Mieter, sondern der Hauseigentümer aufkommen. Der Mieter kann sich hier also entspannt zurücklehnen und braucht sich keine Sorgen zu machen.
• Flexibilität: Manche Menschen brauchen einfach öfter mal einen Tapetenwechsel, aber oft ist ein Umzug wirklich von großem Nutzen, weil sich so der Arbeitsweg zur neuen Arbeitsstätte extrem verkürzt, oder sich generell die Lebenssituation verändert und sich die alte Wohnung oder das alte Haus nicht mehr eignet. Als Mieter kann man sich einfach ein neues Zuhause suchen und die alte Immobilie kündigen.
• Nachbarn / Umgebung:Viele ziehen mit großen Erwartungen in die Stadt – oder im Gegenteil – aufs Dorf. Die neuen Städter sind dann oft vom großen Trubel und der Anonymität in der Nachbarschaft enttäuscht. Die neuen Dörfler dagegen unterschätzen oft den Abstand zur Stadt und zu Ladengeschäften und Behörden. Außerdem sind auf den Dörfern oft die Nachbarn neugieriger als die in der Stadt, was für manche neuen Dörfler auch unangenehm werden kann.
  Davon abgesehen kann man immer an Nachbarn geraten, die nervig oder penetrant sind und zur richtigen Belastung werden können. Als Mieter hat man es einfach, wenn man es sich anders überlegt und umziehen will.

Nachteile eine Immobilie zu mieten

• Keine freie Verfügbarkeit:Zwar gibt es in Österreich einen guten Mieterschutz, aber, dass man als Mieter nicht der Besitzer der Immobilie ist, ist natürlich auch ein Nachteil. Als Mieter kann man nicht frei über das Wohnobjekt verfügen und eine neue Installation oder gar ein Umbau kann nicht einfach durchgeführt werden, sondern muss erst beim Vermieter beantragt werden.
• Miete:Es muss monatlich die Miete gezahlt werden, ohne, dass die Immobilie dabei zum Eigentum wird. Außerdem kann die Miete auch vom Vermieter einfach erhöht werden. Zwar muss der Vermieter sich hierbei auch an Regel halten, prinzipiell ist es aber möglich.
• Hausordnung:Als Mieter ist man quasi Gast und als Gast muss man sich an Regeln halten. Regeln, die der Vermieter vorgibt – besonders in Mehrfamilienhäusern gilt hierbei auch Rücksichtnahme auf die anderen Mieter. Und wenn diese sich selbst nicht an die Hausordnung halten, kann das manchmal zu einer belastenden Sache werden.

Vorteile eine Immobilie zu kaufen

• Freie Entfaltbarkeit: Wer die Immobilie in der er wohnt, sein Eigen nennen kann, kann sich in dieser auch frei entfalten. Zwar sind hier auch ein paar Gesetze einzuhalten und auf die Statik des Hauses zu achten, generell ist aber vom Umdekorieren bis zum Umbau alles möglich, was man möchte. Es muss kein Vermieter erst gefragt werden, ob es okay ist, die beiden Zimmer miteinander zu verbinden und neue Fenster einzubauen …
• Höhere Sicherheit:Eine Kündigung der Wohnung, die viele Probleme aufwerfen kann, kann nicht im Briefkasten landen, wenn die bewohnte Immobilie das Eigentum des Bewohners ist. Man kann beruhigt davon ausgehen, nach eigenem Wunsch so lang wie möglich in der Immobilie wohnen zu bleiben. Nur in seltenen Fällen kann von der Stadt ein Verkauf gefordert werden.
• Wertanlage: Eine Immobilie ist oft eine effektive Wertanlage, denn die Entwicklungen, die derzeit auf dem Immobilienmarkt zu beobachten sind, sprechen eindeutig für einen Kauf, wenn man die Immobilie auch als Wertanlage sehen möchte. Die Wertsteigerung kann besonders für später von Bedeutung sein und kann beruhigt in die Zukunft blicken lassen. Sollte man die Immobilie später verkaufen wollen, kann dies oft gewinnbringend geschehen.
• Finanzen: Anfangs ist die finanzielle Belastung gesteigert, denn neben den Raten und der Anzahlung aus Eigenkapital, können auch Nebenkosten in Form von Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen aufkommen. Sind aber die Raten erst mal abbezahlt, sinkt die finanzielle Belastung stark nach unten.

Nachteile eine Immobilie zu kaufen

• „Nebenjob“ Vermieter:Als Eigentümer einer Immobilie möchte man diese vielleicht vermieten, wenn sie für einen selbst nicht als Wohnobjekt geeignet ist. Vielleicht hat man auch geerbt und eigentlich schon ein eigenes Haus – Egal weshalb, aber wenn man eine Immobilie vermietet, kann das auch Probleme mitbringen, denn manche Menschen sind nicht einfach. Es gibt Mietnomaden oder einfach Mieter, die nicht pünktlich ihre Miete zahlen. Es gibt auch Mieter, die an alles und jedem etwas auszusetzen haben und den Vermieter als Problemlöser für alles sehen. So was kann nicht nur nervig, sondern wirklich belastend sein.
• Instandhaltung:Als Eigentümer ist man selbst dafür verantwortlich die Immobilie instand zu halten und muss entsprechend auch für die dafür anfallenden Kosten aufkommen. Dabei ist es egal, ob es Schönheitsarbeiten sind wie das Streichen der Fassade, oder es wirklich notwendige Arbeiten sind, wie das Neudecken des Daches. Die Kosten können hierbei von wenigen Euro bis hin in die Tausende gehen.
• Anschaffungskosten:Der Kauf der Immobilie kostet natürlich. Wenn man die Immobilie nicht komplett vom Eigenkapital bezahlen kann, muss eine Anzahlung erfolgen und der Rest über einen Kredit abbezahlt werden. Das heißt für die meisten eine jahrelange finanzielle Belastung, neben der auch geplante sowie spontane Kosten aufkommen können, wie durch Reparaturen, Modernisierungsarbeiten oder Sanierungsarbeiten.

Hypothekendarlehen in Österreich

Das Wort Hypothek kann aus dem Griechischen abgeleitet werden und bedeutet „Unterpfand“. Im rechtlichen Bereich wird dabei vom Grundpfandrecht gesprochen. Wer eine Hypothek hat, tritt ein paar Rechte der eigenen Immobilie ab. Das Ziel hierbei ist klar: Der Eigentümer gibt Rechte ab und bekommt dafür Geld.

Diese Art Kredit sind bei den Banken sehr beliebt, denn als Kreditnehmer kann man hierbei eine hohe Sicherheit aufzeigen, die für diesen wiederum gute Konditionen, also zum Beispiel geringe Zinsen bedeutet. Wie die Konditionen tatsächlich aussehen, hängt von der Art des Kredites, dem Wert des Objektes und der Bank selbst ab.

Aber was passiert, sollte eine Zahlungsunfähigkeit eintreten?
Fällt eine Zahlung aus, passiert nicht gleich viel, bleibt es aber bei einer Zahlungsunfähigkeit, erfolgt bei einer Hypothek eine Umschreibung im Grundbuch. Bleiben die Raten komplett aus, kann die Bank die ausstehenden Zahlungen einholen. Sie können zum Beispiel die Immobilie zwangsversteigern.

Kaufnebenkosten in Österreich

Wenn der Wunsch da ist, eine Immobilie zu kaufen und es an die Kalkulation der Finanzen geht, sollten unbedingt auch die Nebenkosten des Hauskaufes beachtet werden, denn diese fallen gar nicht mal so gering aus!

• Notar:Ein Notar ist beim Immobilienkauf unverzichtbar. Wie viel er kostet, kommt auf seinen Tarif drauf an. Aber auch andere Faktoren spielen eine Rolle, wie zum Beispiel die Immobilie selbst, der Kaufvertrag, et cetera. Im Schnitt kann man aber sagen, dass die Kosten für den Notar, etwa ein bis drei Prozent des Verkaufspreises ausmachen. Wer clever ist, kann hier verhandeln und zur Bedingung machen, dass verschiedene Dienstleistungen mit im Preis integriert sind.
• Sachverständiger:Es ist ratsam mit einem Sachverständigen das Haus zu besichtigen, um eventuelle Mängel festzustellen und direkt mit ihm besprechen zu können, wie diese behoben werden können. Oftmals können solche Fachleute aufgrund ihrer Erfahrungen direkt grobe Kalkulationen vorgeben und Abläufe erklären. Sachverständige können schneller erkennen ob Baumängel bestehen, Schimmel in den Wänden sitzt oder die Immobilie aufgerüstet werden sollte, weil sie zum Beispiel nicht mehr den aktuellen Energiestandards entspricht.
  Zudem kann er ein Gutachten erstellen, inwiefern der Verkaufspreis angemessen ist.
  Ein solches Gutachten kann nach dem Verkauf stattfinden, aber auch vor dem Verkauf, wo es unter Umständen zum Verhandeln des Kaufpreises nützlich sein kann. Hierbei muss aber der Eigentümer der Immobilie um Erlaubnis gebeten werden.
  Der Preis für ein Gutachten kann stark variieren, da der Aufwand für dieses sich nach den Mangeln, der Immobiliengröße sowie dem eventuell vorhandenen Grundstück richtet. Im Schnitt kann man aber für ein solches Gutachten etwa 300 bis 1000 Euro einkalkulieren.
• Makler:Sollte ein Makler eingesetzt worden sein, kommen die Kosten von diesem hinzu. Die Preise für Makler variieren, es muss aber mit mindestens drei Prozent des Verkaufpreises gerechnet werden. In der Regel gibt der Makler aber bereits im Vornherein an, wie hoch seine Provision ausfällt.
• Verbücherung:Für den Eintrag in das Grundbuch, also für die Verbücherung, fallen 1,1 Prozent des Kaufpreises an.
• Pfandrechtwert:Wird die Immobilie mit einem Kredit finanziert, fallen zusätzlich 1,2 Prozent des Pfandrechtwertes an.
• Grunderwerbssteuer:Wird Grund und Boden erworben, muss dafür eine Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent des Kaufpreises bezahlt werden.
• Weitere Kosten:Außerdem müssen Hauskäufer mit weiteren Kosten rechnen, wie Versicherungen, die Eingabengebühr, Ummeldungen, der Umzug, eventuelle Neukäufe von Mobiliar, weil das alte nicht mehr passt, Überschneidung der Miete, Vorrichten der alten Wohnung, et cetera. Auch diese Kosten sollten nicht unterschätzt und großzügig einberechnet werden.

Kauf-Miet-Indikator

Der Kauf-Miet-Indikator ist dafür da, um zu berechnen, wie lange eine Wohnung gemietet werden müsste, um den Kaufpreis zu erreichen. Hierbei werden aber Zusatzkosten wie Sanierungs- und Renovierungskosten, sowie die Betriebskosten, nicht beachtet.

Der Kauf-Miet-Indikator zeigt dann, wie hoch oder niedrig das Verhältnis ist. Umso niedriger es ist, umso eher lohnt sich der Kauf dieser oder einer Vergleichsimmobilie. Im Grunde gilt die Regel, dass ein Kauf bis zu einer Indikatorhöhe von 20 empfehlenswert ist. Liegt der Wert darüber, ist es sinnvoller weiterhin zu mieten.

Zwar lohnt sich im Moment der Kauf einer Immobilie als Wertanlage, in Hinsicht auf den Kauf-Miet-Indikator sieht es aber eher schlecht aus, zumindest wenn man sich die Preise in größeren Städten anschaut. Eher lohnenswert ist es in kleinen Städten und Gemeinden, wobei in diesen Regionen auch die Mieten günstiger sind als in Großstädten. In Österreich zeigte sich 2017 die Kauf-Miet-Indikator-Spitze in Salzburg, wo sich der Kauf einer Immobilie erst nach etwa 32 Jahren Mieten rentiert hätte.

Warum kann mieten besser als kaufen sein?

Es gibt immer wieder Gedanken, die zum Kauf oder Mieten tendieren. Aber weshalb kann das Mieten einer Immobilie sinnvoller sein, als das Kaufen von dieser?

• Baumaßnahmen:Jeder Mieter hat es bereits erlebt: Irgendetwas muss repariert werden. Bei dem einen sind es Kleinigkeiten, bei dem anderen wird gleich das ganze Haus saniert. Wieder bei anderen werden Dinge ausgetauscht, einfach, weil die alten nicht mehr der Zeit entsprechen. Als Mieter kann man sich zurücklehnen, zusehen und sich an den neuen Dingen erfreuen. Als Eigentümer muss man sich drum kümmern und die Mängel entweder selbst beheben oder sie beheben lassen. Kosten kommen in jedem Fall auf!
• Mieter:Man kann nicht nur selbst in der eigenen Immobilie wohnen, sondern diese auch vermieten. Aber Mieter sind oft gar nicht so einfach. Da wird an Dingen herumgemäkelt, die vielleicht gar nicht kaputt oder relevant sind. Auch gibt es Mieter, die mit der Immobilie nicht respektvoll umgehen und selbst Mängel entstehen lassen. Zudem gibt es immer wieder Fälle von Mietnomaden, die ihre Miete nicht zahlen und die Räumlichkeiten in verwahrlostem Zustand zurücklassen.
• Nachbarn:Menschen sind unterschiedlich – das kann positiv sowohl auch negativ sein. Neben Menschen zu leben, die nicht mit dem Lebensstil ihrer Nachbarn umgehen können, sich in alles einmischen müssen oder selbst dann Musik hören, wenn keine läuft, können sehr anstrengend sein. Es gibt nette Nachbarn, aber es gibt auch Nachbarn, die man selbst dem schlimmsten Feind nicht wünscht. Bei Eigentum kann man in solch einem Fall oft nicht viel machen – wenn die Nachbarn es wollen, können sie gezielt das Leben zur Hölle machen. Hat man die vier Wände nur gemietet, kann man sich eine neue Wohnung suchen und einfach umziehen.
• Kredit:Wer viele Nullen auf dem Konto hat, überlegt meist kaum und kauft direkt, dann ist es auch sinnvoll. Wer sich aber mit einem Haus einen Traum erfüllt und lange dafür gespart hat, kommt meist um einen Kredit nicht drumherum. Und der bringt nicht nur Zinsen, sondern auch eine Belastung mit sich. Als Mieter braucht man nicht im Hinterkopf zu haben, dass unbedingt der Kredit weiter abbezahlt werden muss und noch diese oder jene Summe offen ist. Für manche Menschen bedeutet ein Kredit sogar in kargen Zeiten, schlaflose Nächte, weil sie Angst um die Immobilie oder gar um die eigene Existenz haben.