Mietkauf in Österreich – Kündigung, Mietkaufoption nützen, Kaufpreis ermitteln, Vorteile, Nachteile

Während die Mietpreise immer höher klettern stellt sich für mehr und mehr Menschen die Frage, ob es nicht sinnvoller ist doch in die eigenen vier Wände zu investieren. Wenn auch Sie darüber nachdenken, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, so kann die Mietkaufoption die perfekte Lösung sein, um diesen Wunsch endlich in die Tat umzusetzen.

Doch wie genau funktioniert die Mietkaufkonzept in Österreich und worauf gilt es zu achten, wenn Sie herausfinden möchten, ob eine Wohnung auch wirklich die richtige Wahl für eine solch große Investition ist oder nicht.

Das alles und noch viel mehr rund um das Thema Mietkaufwohnung erfahren Sie hier.

Wobei handelt es sich bei einer Mietkaufwohnung genau?

Endlich keine Miete mehr zahlen, n in den eigenen vier Wänden wohnen und anstellen können, was man möchte – immer mehr Menschen in Österreich wünschen sich ein Eigenheim. Eine Möglichkeit, um diesen Traum Wirklichkeit werden zu lassen stellt die sogenannte Mietkaufoption dar.

Dieses Modell sieht vor, dass Sie eine Mietwohnung mit Kaufoption nach 10 Jahren erwerben können und schließlich ein Eigenheim besitzen. Vor allem, wenn Sie sich noch nicht ganz sicher sind, ob Sie wirklich eine Wohnung kaufen oder doch lieber auch später noch zur Miete wohnen möchten, handelt es sich hierbei um eine perfekte Möglichkeit, um die Option auf einen späteren Kauf aufrecht zu erhalten.

Dabei sollten Sie jedoch beachten, dass es sich hierbei im Gegensatz zu anderen Ländern wie zum Beispiel Deutschland um keine Möglichkeit handelt, die Wohnung zu finanzieren und somit mithilfe der Miete nach und nach die Kosten für die Wohnung abzubezahlen, bis sie schlussendlich Ihnen gehört. Zudem ist der Vermieter der Wohnung nicht dazu verpflichtet, den späteren Kaufpreis des Mietobjekts anzugeben und kann auf diese Weise jederzeit auf Preisentwicklungen des Immobilienmarkts reagieren.

Die gesetzliche Regelung in Österreich sieht die Mietkaufoption vor allem bei Wohnungen vor, die von den gemeinnützigen Bauvereinigungen vermietet werden, sogenannten Genossenschaftswohnungen.

Zwar ist es in einigen Fällen möglich, auch private Mietobjekte zu finden, bei denen man eine Mietkaufoption in Anspruch nehmen kann, diese unterliegen jedoch keinen gesetzlichen Vorschriften und die vertraglichen Bedingungen müssen bzw. können von dem Vermieter und dem Mieter individuellen verhandelt werden.

Die gesetzlichen Bestimmungen beim Erwerb einer Mietkaufwohnung

Haben Sie sich für eine Mietkaufwohnung in Österreich entschieden bzw. mit Ihrem Mieter darüber verhandelt, dass Sie eine Kaufoption auf die von Ihnen angemietete Immobilie nach einigen Jahren erhalten, so haben Sie das Recht diese entsprechend der gesetzlichen Voraussetzungen bzw. den vertraglichen Bedingungen gemäß zu erwerben.

Diese Möglichkeit steht Ihnen vor allem bei Genossenschaftswohnungen jedoch nur dann zur Verfügung, wenn Sie als Mieter einen Beitrag zu den Grund- sowie Baukosten zahlen. Die gezahlten Beiträge werden minus 1% für jedes Bewohnungsjahr auf den endgültig zu bezahlenden Kaufpreis abgezogen.

Falls Sie es sich jedoch anders überlegen und die Wohnung doch nicht käuflich erwerben möchten, so haben Sie natürlich jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist die Möglichkeit, den Mietvertrag aufzulösen.

In diesem Fall werden Ihnen die bis dahin geleisteten Zahlungen für Grund- und Baukosten ebenfalls minus des einen Prozents für jedes Mietjahr zurückerstattet.

Eine Mietkaufwohnung richtig kündigen – so funktioniert´s

Am herauszufinden, ob man eine Wohnung wirklich erwerben möchte oder man sich doch lieber auf die Suche nach einem geeigneteren Objekt begibt, ist die Mietkaufoption die optimale Lösung. Bei dieser haben Sie nämlich die Möglichkeit, die Wohnung über mehrere Jahre hinweg zu testen, alle Vor-bzw. natürlich auch Nachteile herauszufinden und anschließend zu entscheiden, ob die Wohnung auch für die nächsten Jahre die richtige für Sie sein wird und Sie diese deshalb kaufen möchten.

Zwar können Sie die Wohnung erst nach 10 Jahren kaufen, fühlen Sie sich jedoch nicht richtig wohl in der Wohnung oder möchten Sie einfach einen Ortswechsel vornehmen, ist das ebenfalls ohne weitere Probleme möglich. Alles, was Sie dafür tun müssen, ist die Kündigungsfrist einzuhalten und den Vermieter rechtzeitig darüber zu informieren, dass Sie nicht weiter in der Wohnung leben möchten.

Auf der anderen Seite hat aber natürlich auch der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, allerdings müssen hier meist schwerwiegende Gründe vorliegen.

Ein weiterer wichtiger Punkt, den es zu bedenken gilt, wenn Sie sich für eine Mietimmobilie mit Kaufoption interessieren ist die Tatsache, dass Sie diese nicht untervermieten dürfen, solange Sie diese nicht wirklich besitzen.

Auch große bauliche Veränderungen können nicht vorgenommen werden, ohne dies mit dem Vermieter abzusprechen, solange Sie die Kaufoption nicht in Anspruch genommen haben und diese somit in Ihren Besitz übergegangen ist.

Ein Eigenheim kaufen – so nutzen Sie die Mietkaufoption

Bei einer Mietkaufoption erhält der Mieter nach Ablauf einer zuvor festgelegten Frist die Möglichkeit, diese zu erwerben. Im Normalfall tritt die Bauvereinigung nach 10 Jahren an dem Mieter heran und bietet ihm die Wohnung zum Kauf an.

Bis jetzt wurde rechtlich nicht festgelegt, ob bei einem Wechsel des Mieters der Nachmieter ebenfalls wieder 10 Jahre warten muss, bis er das Objekt erwerben kann oder die bereits abgeleistete Mietzeit des Vormieters mit einberechnet werden kann. Wenn Sie selbst als Nachmieter in eine Wohnung mit Kaufoption einziehen, sollten Sie mit der betreuenden Genossenschaft der Wohnung daher abklären, wie lange Sie die Wohnung mieten müssen, um diese käuflich erwerben zu können.

Dies sollte nicht nur schriftlich fixiert und von beiden Seiten unterzeichnet werden, sondern im Falle von Streitigkeiten mithilfe eines Rechtsbeistand geklärt werden. Sollten Sie sich nach 10 Jahren noch nicht dazu entschließen können, ob Sie die Wohnung kaufen möchten oder nicht, können Sie in vielen Fällen mit der Genossenschaft aushandeln, diese Option für noch weitere fünf Jahre in Evidenz zu halten. In diesem Fall würde die Kaufoption nach Ablauf von 15 Jahren in Kraft treten.

Der Ermittlung des Kaufpreises bei Mietkaufoption

Wie bereits erwähnt, ist der Vermieter bei Vertragsabschluss gesetzlich nicht dazu verpflichtet, den Mieter und eventuell zukünftigen Käufer darüber zu informieren, wie hoch der endgültige Kaufpreis für das Wohnobjekt sein wird.

Erst nach Ablauf der 10-jährigen Frist muss bzw. kann der Mieter also erfragen, wie hoch die Kosten für den Kauf der Immobilie ausfallen werden. Die Bauvereinigung ist dazu verpflichtet, dem Mieter das Objekt zu einem Preis anzubieten, der marktüblich ist.

Dennoch haben die Genossenschaften weitgehend freie Hand, wenn es um die Festlegung des genauen Kaufpreises geht. Aus diesem Grund sollten Sie sich um eine Rechtsberatung umschauen, wenn es darum geht, die Mietkaufoption in Anspruch zu nehmen.

Die Erstellung eines Gutachtens ist eine Möglichkeit, um einen fairen Kaufpreis auszuhandeln. Hierbei wird natürlich auch der aktuelle Marktpreis bei der Festlegung des Wertes einer Immobilie miteinbezogen.

Natürlich haben Sie zu dem Kaufzeitpunkt bereits einige Jahre in der Immobilie gelebt und der Preis für die Wohnung wird abzüglich der sogenannten Abwohnung berechnet. Können Sie sich mit der anderen Partei nicht auf einen Kaufpreis einigen, so haben Sie zwei Möglichkeiten zur Verfügung: Entweder das Mietverhältnis bleibt aufrecht und Sie bleiben weiterhin zur Miete in dem Objekt oder Sie kündigen das Mietverhältnis gemäß der Kündigungsfrist und sehen sich nach einer neuen Immobilie um.

Zahlt sich eine Mietkaufoption wirklich aus?

Wenn auch Sie auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind, werden Sie sich vielleicht die Frage stellen, ob Sie sich lieber auf dem normalen Immobilienmarkt umsehen sollten oder doch ein Objekt mit Mietkaufoption die bessere Wahl ist.

Generell kann festgestellt werden, dass diese Art des Immobilienerwerbs zahlreiche Vorteile mit sich bringt. So haben Sie die Möglichkeit, die Wohnung oder das Haus zunächst genau kennenzulernen und alle Macken bzw. Vorteile aus nächster Nähe selbst zu erfahren.

Auf die Versprechungen eines Maklers müssen Sie sich nicht verlassen, wenn sie erst mal für einige Jahre selbst in einem Mietobjekt wohnen. Des Weiteren haben Sie längere Zeit die Möglichkeit, Ihre Finanzen zu regeln bzw. noch das nötige Kleingeld anzusparen um die Finanzierung des Objekts zu planen, ohne dass Sie Ihre Kaufoption in dieser Zeit verlieren.

Dennoch sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass es sich bei der Mietkaufmöglichkeit um keine Art der Finanzierung handelt und die bis dahin geleisteten Mietzahlungen nicht vom endgültigen Kaufpreis abgezogen werden. Zudem bringt diese Option den Nachteil mit sich, dass Sie bis zu der Kaufverhandlung nicht genau wissen, wie viel Sie endgültig für das Objekt zahlen müssen und vor allem in den letzten Jahren der Kaufpreis für Immobilien in guter Lage immer weiter nach oben geklettert ist. Die Mietkaufoption bringt somit einige Vorteile mit sich, Sie sollten sich im besten Fall jedoch ausgiebig beraten lassen, bevor Sie sich für diese Option des Immobilienkaufs entscheiden.

Die Vorteile bzw. Nachteile der Mietkaufoption im Überblick

Wie bereits erwähnt, bringt der Kauf einer Immobilie mit Kaufoption einige Vor- bzw. auch Nachteile mit sich, die wir Ihnen nun nochmals im Überblick darlegen möchten.

Die Vorteile der Mietkaufoption

• Eine Immobilie kann bewohnt werden, ohne sie sofort kaufen zu müssen. Auf diese Weise ist es möglich, das Wohnen in dieser ausführlich zu testen und erst dann zu entscheiden, ob man auch wirklich dauerhaft darin wohnen bzw. diese kaufen möchte
• Es besteht keine Kaufverpflichtung: Sollte man herausfinden, dass das Mietkaufwohnobjekt doch nicht das richtige ist, ist es möglich das Mietverhältnis einfach zu kündigen, vorausgesetzt, man hält die Kündigungsfrist ein. Diese beträgt in Österreich durchschnittlich drei Monate, kann jedoch vom Vermieter individuell im Mietvertrag festgelegt werden.
• In manchen Fällen ist es möglich, den Kauf der Mietentscheidung individuell zu verhandeln und somit zum Beispiel die Finanzierung der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum zu planen.
• Man kann die Immobilie zunächst nur mieten, ohne die Kaufoption auf diese zu verlieren.

Die Nachteile der Mietkaufoption

• Die Immobilie kann zwar sofort bewohnt werden, es ist dem Mieter jedoch nicht möglich diese nach eigenen Wünschen und Vorstellungen zu verändern, ohne dies mit dem jeweiligen Mieter zu besprechen. Vor allem bei kleinen Renovierungsarbeiten ist dies jedoch in den meisten Fällen kein Problem.
• Die zunächst häufig über mehrere Jahre gezahlte Miete wird nicht vom endgültigen Kaufpreis abgezogen und die Mietkaufoption stellt somit keine Finanzierungsmöglichkeit einer eigenen Immobilie dar.
• Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, den endgültigen Kaufpreis der Immobilie festzulegen und somit kann sich der Mieter nur an dem ungefähren aktuellen Immobilienpreisen der jeweiligen Region orientieren, wenn es darum geht, wieviel das Wohnobjekt schlussendlich kosten wird.

Der Kauf einer Mietkaufwohnung – das ändert sich

Haben Sie sich dazu entschieden, eine Immobilie nach mehrjähriger Nutzung zu erwerben und somit die Kaufoption zu nutzen, so geht nach Abschluss des Kaufvertrags und der Bezahlung der Immobilie diese in Ihren Besitz über.

Aus diesem Grund haben Sie von nun an alle Rechte eines Immobilienbesitzers, allerdings müssen Sie sich weiterhin an die Regeln und Statuten der Wohnungseigentumsgemeinschaft halten, von der Sie die Immobilie erworben haben.

Auch darüber sollten Sie sich unbedingt im Klaren sein, bevor Sie sich für die Mietkaufoption entscheiden. Diese Vorschriften betreffen meist vor allem die Gestaltung des Außenbereichs der Immobilie, wie zum Beispiel die Außenwände oder die Fenster einer Wohnung. Sie sind von nun an also alleiniger Besitzer der Immobilie, müssen jedoch vor allem bei den Allgemeinflächen darauf achten, die Regeln der Genossenschaft zu befolgen.

Zudem sind Sie dazu verpflichtet Instandsetzungsmaßnahmen, die das gesamte Haus betreffen und bei der Eigentümerversammlung, die in regelmäßigen Abständen stattfindet, beschlossen werden, finanziell mitzutragen. Muss zum Beispiel die Auffahrt neu gepflastert werden, benötigt man im Hauswirtschaftsraum neue Geräte oder muss der Garten von professioneller Hand gepflegt werden, so müssen Sie genau wie die anderen Bewohner der Immobilie für diese Kosten aufkommen. Sind Sie hingegen nur Mieter der Wohnung oder des Hauses und haben Sie noch keinen Gebrauch von der Kaufoption gemacht, so ist dies nur dann der Fall, wenn es ausdrücklich im Mietverkaufsvertrag festgelegt wurde.

Die richtige Mietkaufwohnung finden – so funktioniert

Haben Sie sich dazu entschieden, dass die Mietkaufoption für Sie die richtige Wahl ist, kann es richtig losgehen und die perfekte Immobilie gefunden werden. Hierbei sollten Sie sich am besten von Anfang an die zuständigen Stellen wenden, da die Suche nach einem Wohnobjekt mit Kaufoption häufig viel Zeit in Anspruch nimmt.

Zudem gibt es einige weitere Tipps die Ihnen dabei helfen können, das perfekte Objekt zu finden, das nicht nur Ihren Wünschen entspricht, sondern auch nach einigen Jahren noch das perfekte Zuhause für Sie und Ihre Liebsten darstellt. Diese möchten wir Ihnen nun genauer vorstellen:

1. Ist die Immobilie leistbar?

Wie bereits erwähnt, ist der Vermieter bei einem mietkaufgebundenen Wohnobjekt nicht dazu verpflichtet, bereits bei Abschluss des Mietvertrages Auskunft darüber zu geben, wie hoch der endgültige Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses ausfallen wird.

Dennoch sollten Sie sich bereits im Vorhinein darüber informieren, ob Sie sich die Immobilie auch leisten können, wenn es später um den Kauf geht. Dies tun Sie am besten, indem Sie Prognosen darüber lesen, wie sich der Quadratmeterpreis in den nächsten Jahren in der von ihnen bevorzugten Region ungefähr entwickeln wird bzw. ein unabhängiges Gutachten erstellen lassen. Auf diese Weise können Sie das Risiko minimieren, die Immobilie, in der Sie sich bereits gut eingelebt haben, schließlich nicht bezahlen zu können.

2. Prioritäten setzen

Der Markt für Immobilien mit Kaufoption ist nicht allzu groß und das führt dazu, dass Sie höchstwahrscheinlich kein Wohnobjekt finden werden, dass einhundertprozentig all Ihre Wünsche erfüllen kann.

Sie sollten sich daher überlegen, welche Punkte Ihnen und Ihren Liebsten am wichtigsten sind, dass sie sich darin lange wohlfühlen können. Vor allem für Familien kann es zum Beispiel von großer Bedeutung sein, dass gute Kindergärten und Schulen nicht allzu weit weg sind bzw. der Lärmpegel der Umgebung in einem normalen Rahmen liegt.

3. Mehrere Wege führen zum Ziel

Auch wenn öffentliche Stellen meist perfekt sehr gut dazu geeignet sind, um die richtige Wohnung mit Kaufoption finden zu können, bieten auch immer mehr private Vermieter die Möglichkeit, ein Wohnobjekt nach Ablauf einer gewissen Mietzeit käuflich zu erwerben. Es kann also durchaus sinnvoll sein, Immobilienportale im Internet zu nützen, um das perfekte Objekt zu finden. Nutzen Sie zu diesem Zweck unbedingt die Filterfunktion, um nach einer Immobilie mit Kaufoption Ausschau zu halten. Die Suche wird zwar ebenfalls etwas Geduld erfordern, kann jedoch durchaus erfolgreich sein.

4. Das Bauchgefühl entscheidet mit

Haben Sie erst mal die Prioritätenliste erstellt und wissen Sie, welche Punkte die von Ihnen bevorzugte Immobilie mit Mietkaufoption zu erfüllen hat, um für Sie und Ihre Liebsten die richtige Wahl darzustellen, ist es natürlich auch noch wichtig auf das eigene Bauchgefühl zu hören. Das gilt natürlich nicht nur für die jeweilige Immobilie, sondern auch für die Entscheidung für oder gegen die Metkaufvariante. Entscheiden Sie sich nämlich für diese, werden Sie höchstwahrscheinlich für viele Jahre in der neuen Immobilie bleiben und dafür ist es unerlässlich, dass Sie sich in dieser absolut wohlfühlen.

Die Mietkaufoption für Immobilien – eine tolle Möglichkeit, die dennoch genau durchdacht werden muss

Im Gegensatz zu anderen Ländern bedeutet die Option auf Mietkauf in Österreich, dass Sie nach Ablauf einer bestimmten Frist, in den meisten Fällen nach 10 Jahren die Möglichkeit haben, eine Immobilie käuflich zu erwerben, ohne dass die bis dahin bezahlte Miete vom endgültigen Kaufpreis abgezogen wird.

Dennoch bringt diese Möglichkeit des Immobilienerwerbs zahlreiche Vorteile mit sich wie zum Beispiel die Möglichkeit, die Wohnung oder das Haus ausführlich zu testen, bevor man sich dazu entscheidet, dieses zu kaufen. Somit stellt die Mietkafoption für alle Menschen die perfekte Lösung dar, die sich zwar bereits nach einer käuflich zu erwerbenden Wohnobjekt umsehen, für diese Entscheidung jedoch noch etwas Zeit benötigen oder die Planung der Finanzierung noch nicht abgeschlossen haben.